Si vous ne faites pas appel à un constructeur, un architecte ou un maître d''oeuvre, le géomètre-expert peut vous assister dans votre démarche.

Il vous aide à concevoir votre projet. Le géomètre-expert peut réaliser pour vous les études de faisabilité, qui vous permettront de comprendre les choix techniques qu'imposent notamment les contraintes liées à l'environnement de votre future maison et aux règles d'urbanisme. Il étudiera les caractéristiques du terrain, les réseaux existants et à réaliser (électricité, évacuation des eaux usées, etc...), les éléments paysagers, pour vous aider à bien choisir l'emplacement de votre maison. L'établissement des plans sera généralement confié à un architecte qui travaillera en relation avec votre géomètre-expert (l'établissement du plan par un architecte est obligatoire si la surface hors oeuvre nette à construire est supérieure à 170 m2).

Vous pouvez mandater un géomètre-expert pour constituer votre dossier de demande de permis de construire. Ce dossier doit notamment comprendre :

- un plan de situation du terrain qui décrit son orientation, ses limites, son relief, les plantations et les bâtiments à maintenir ;

- un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier, coté en trois dimensions;

- les plans des façades.

Le géomètre-expert peut établir ces plans, et vous guider dans vos démarches administratives.

Charges locatives
Il est d'usage que les charges locatives d'une location de vacances soient inclues dans le tarif. Faites le confirmer tout de même... S'il a un contrat de location, ce point doit y être mentionné (cf ci-dessous).

Etat des lieux
En raison de l'éloignement des parties, il n'est pas souvent possible de réaliser un état des lieux du meublé. Sachez que dans ce cas, vous êtes supposé avoir pris les lieux loués en bon état. Si ce n'était pas le cas, prévenez votre propriétaire immédiatement et faites constater, si possible, par une tierce personne.

Arrhes ou acompte
Ne confondez pas les deux... Si vous annulez votre réservation et que vous avez versé des arrhes, votre engagement se limite au montant de ces dernières. Si, par contre, vous avez versé un acompte, vous êtes redevable de la totalité du montant de la location de l'appartement ou du chalet!


Obligations du locataire
Un petit rappel sur les obligation légales et générales du locataire, qui sont, bien entendu, valables dans la cadre de la location saisonnière d'un meublé de vacances:
"Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu dans le bail et user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée dans le contrat de location.Le locataire est responsable des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins de démontrer que ces dégradations sont dues à la force majeure, à la faute du bailleur ou d'une personne qu'il n'a pas introduit dans le logement."

Assurance sur les risques locatifs
Ce point est souvent négligé en raison de faible durée des locations de meublés de vacances. Néanmoins, elle est fortement conseillée, car en cas de dommage important au logement, l'assurance de votre propriétaire se retournera contre vous. De nombreuses assurances proposent une extension villégiature au contrat de base. Renseignez vous... Sachez toutefois que le propriétaire peut exiger une photocopie de votre contrat d'assurance.

Contrat
Bien que ce ne soit pas l'usage dans le domaine de la location saisonnière, il est fortement conseillé de signer un contrat de location. Celui-ci doit comporter les informations suivantes:

Adresse précise du meublé,
Description précise, nombre de pièces, surface habitable,
L'état du logement et du mobilier,
Les parties ou équipement dont le locataire a la jouissance exclusive (garage, jardin, etc..) ou qu'il partage avec d'autres locataires (terrain de sport, piscine, etc...),
La durée de la location ainsi que les dates et heures d'arrivées et de départ,
Les modalité de la réservation (arrhes ou acompte),
Le montant de la location,
La facturation des charges locatives (téléphone, électricité, etc...): incluses dans le prix de la location, forfaitairement évaluées ou établies en fonction de la consommation.
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LA NOTE DE RENSEIGNEMENT

Après avoir identifié un terrain qui vous paraît intéressant, vous rendre immédiatement à la conservation foncière pour savoir si ce terrain est conservé ou en voie de titrisation. Réclamez un plan cadastral et un plan de situation. Le premier est un plan qui indique les limites et la surface du titre foncier du terrain, tandis que le second, appelé aussi plan parcellaire, indique la situation dudit terrain par rapport aux parcelles mitoyennes. Une fois que vous avez réuni ces deux plans, entrez en contact avec l'Agence Urbaine de votre ville pour obtenir le document "note de renseignements".

La procédure de la note de reinseignements

L’objectif de cette note est uniquement d’informer le pétitionnaire sur l’utilisation réservée à un ou plusieurs terrains par les documents d’urbanisme en vigueur. La demande peut émaner de tout intéressé lorsque le document d’urbanisme est homologué. A défaut d’un tel document, elle ne peut émaner que du propriétaire du terrain concerné ou d’une personne qui fournit un accord de ce dernier ou tout titre justifiant l’obtention de cette note tel qu’un acte déclaratif d’utilité publique.

Au reçu de cette demande, l’Agence Urbaine dispose de 72 heures pour délivrer ladite note. Cette demande n’est obligatoire que pour les projets devant faire, par la suite, l’objet d’une procédure normale d’instruction. La "note de renseignements" est délivrée sur la base des données fournies par le demandeur et ne peut, donc, attester de leur véracité. Sa durée de validité est de six mois lorsque le document d’urbanisme concerné est en cours d’instruction ou d’approbation.

Dans le cas où ce document est homologué, ladite note demeure valable tant que la validité de ce dernier n’a pas cessé. Elle ne peut en aucun cas équivaloir à un accord de l’Agence Urbaine sur un quelconque projet ultérieur. La demande de renseignements doit être établie conformément au modèle défini ci-dessous et doit comporter toutes les indications nécessaires à l’identification précise du terrain concerné. Le pétitionnaire peut éventuellement indiquer la nature du programme envisagé.

Formulaire de demande de la note de renseignements ROYAUME DU MAROC PREMIER MINISTRE MINISTERE DELEGUE CHARGE DE L'HABITAT ET DE L'URBANISME AGENCE URBAINE DE ........................................ DEMANDE DE NOTE DE RENSEIGNEMENTS LES RENSEIGNEMENTS D'URBANISME RELATIFS AU TERRAIN ............................................................. ............................................................. DEMANDE AU DIRECTEUR DE L'AGENCE URBAINE DE ............ LES RENSEIGNEMENTS D'URBANISME RELATIFS AU TERRAIN SIS :  ................................................................ Commune : ......................................................... Arrondissement : .................................................. Références foncières : ............................................ Ci-joint : Certificat de propriété délivré par le Service de la Conservation Foncière ; Plan cadastral visé conforme par le Service du Cadastre ; Liste des coordonnées des bornes de la (des) propriété(s) en question (copie de l'imprimé de calcul de contenances, délivré par le Service du Cadastre ;  Plan de situation en cas de plan cadastral non rattaché au Système Lambert ; Enveloppe timbrée (moyen format) portant l'adresse exacte du demandeur ; Photocopie de la carte d'identité nationale. Redevance de 360 dirhams (en espèce). Encadrer la nature du projet envisagé (facultatif) : Acquisition-cession-construction-lotissement-morcellement-autres. Signature du demandeur

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Aspects fiscaux de l’acquisition d’un bien immobilier
au Maroc

1. Frais et droits d’acquisition

- Droits d’enregistrement : 2,5% de la valeur du prix d’achat

- Droits d’inscription à la conservation foncière : 1%

- Honoraires du rédacteur d’actes ( notaire)
 

2. Au titre de l’occupation

- A titre personnel, taxe urbaine :

Lorsque le bien est situé dans le périmètre urbain, 10 à 30% calculés sur la valeur locative normale.

Quand l’appartement est destiné à l’habitation principale, ily a un abattement de 75% sur la valeur locative.

Exonération de cette taxe pendant les 5 premières années.

Taxe d’édilité : 10% de la valeur locative

- En cas de location :

Personnes physiques : impôt général sur les revenus locatifs mais avec abattement de 40% pour charges locatives, à titre forfaitaire. Exonération prévue pendant 3 ans à compter de la date d’acquisition. Si la location concerne un appartement meublé il y a lieu de payer la TVA au taux de 20%.

Personnes morales : 35% avec possibilités de déduire les charges locatives justifiées et les amortissements des constructions. Dans les deux cas il y a une exonération pendant 5 ans de la taxe urbaine, mais pas de la taxe d’édilité.

- En cas de cession :

Par personne physique : lorsque le bien est situé dans le périmètre urbain : 10 à 30% calculés sur la valeur locative normale quand l’appartement est destiné à l’habitation principale, il y a un abattement de 75% sur la valeur locative. Exonération de cette taxe pendant les 5 premières années

Par personne morale :

Habitation à usage d’habitation : La société étant transparente ce sont les taux prévus mentionnés ci dessus qui s’appliquent.

Habitation à usage locatif : En cas de cession la plus value est soumise à l’impôt au taux de 35% mais en tenant compte des abattements qui correspondent à la durée de la détention du bien.
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LE CONTRAT DE VENTE DEFINITIF

 Vous avez le choix entre deux formules : le contrat notarié ou sous seing privé.

 Le contrat notarié

Comme son nom l’indique, ce contrat est rédigé par un notaire. Il n’est pas obligatoire au Maroc sauf dans certains cas particuliers : par exemple, s’il est exigé par l’organisme de crédit.

Il est établi en un seul exemplaire, non légalisé (la signature du Notaire faisant foi) et conservé chez le Notaire. D’autres exemplaires peuvent être délivrés sur simple demande, chacun étant signé par le Notaire et s’appelant une « expédition ».

L’avantage principal du contrat notarié est la sécurité de la transaction pour les deux parties, et ce, pour les raisons suivantes :

Le Notaire est un professionnel dans ce domaine, de par sa formation et des stages qu’il a nécessairement effectué avant de pouvoir exercer.

Il est responsable auprès des deux parties en présence du bon déroulement de la vente

La Taxe Notariale (voir plus bas) sert à alimenter un fond permettant de rembourser d’éventuelles victimes de transactions « malheureuses »

Il s’occupe de toutes les formalités, aussi bien auprès de l’organisme de crédit que de l’administration.

Les inconvénients : c’est la formule la plus onéreuse, car outre les droits habituels courants (entre 0,5 et 1 % du montant de la transaction, il faut rajouter 0,5 % pour la Taxe Notariale. De plus, le Notaire consigne tout ou partie du règlement (dans l’intérêt de l’acquéreur), et le vendeur doit donc patienter pour être payé que les formalités soient achevées.

Comment ça se passe ?

Une fois que le Notaire a réuni toutes les pièces, une réunion se tient entre les trois parties pour la signature du Contrat. L’acquéreur règle en principe le montant partiel ou total (si crédit) de la transaction et les frais d’actes détaillés comme suit. Il a alors la jouissance immédiate du bien (il prend ses clés et les documents lui permettant de s’abonner aux services de distribution d’eau et d’électricité) ; mais ne sera réellement propriétaire qu’après la fin de la procédure.

Le détail des frais d’actes:

Le contrat « sous seing privé »

Il peut être rédigé par un avocat, un conseilleur juridique, par un écrivain publique ou n’importe qui d’autres, il n’engage la responsabilité uniquement de ceux qui le signe.

Il est établi en autant d’exemplaires que nécessaire , au minimum 5 légalisés répartis comme suit :

un pour l’acquéreur
un pour le vendeur
un pour la commune
un pour l’enregistrement
un pour la Conservation Foncière

On peut en légaliser d’autres par exemple pour l’organisme de crédit ; ou faire des photocopies certifiées conformes des originaux si besoin est.

L’avantage principal est l’inconvénient du contrat notarié, à savoir le coût.

Les inconvénients peuvent être nombreux. Il s’agit essentiellement d’une mauvaise rédaction de l’acte, par malveillance ou incompétence, et qui peut entraîner de nombreux problèmes dont le refus par la Conservation Foncière d’immatriculer le bien ou un surcoût concernant les frais d’actes.

Le contrat est-il équilibré ? La personne est-elle habilitée à signer ? Le  règlement est-il assuré ? Autant de questions qui impliquent une bonne foi et une confiance essentielles dans ce type d’actes.

Avant la signature, il serait plus prudent de consulter certains documents officiels tels que : le certificat de propriété, le règlement de copropriété, le plan cadastral, …). 

Comment ça se passe ?

On réunit l’acquéreur, le vendeur et éventuellement le rédacteur de l’acte. En cas de crédit, le vendeur doit avoir une lettre d’engagement de la banque qui lui garantit qu’une fois les formalités accomplies, il recevra le chèque correspondant au montant du crédit alloué. Le contrat est aussi une quittance pour la partie financée par les fonds propres de l’acquéreur.

Les contrats sont ensuite légalisés (20 Dh par feuille et 2 Dh par signature) et la personne désignée pour effectuer les formalités enregistre l’acte et immatricule le bien à la Conservation Foncière. Un certificat est ensuite remis à l’organisme de crédit attestant de l’hypothèque à son profit (+ d’autres documents) qui remet alors le chèque directement au vendeur. Ce dernier peut remettre les clés soit à la signature du contrat, soit au règlement définitif selon accord entre les parties.

Le détail des frais d’actes :

Attention, cette visite n’est pas obligatoire par la Loi.

Quand effectuer cette visite ?

AVANT LA SIGNATURE DU CONTRAT DEFINITIF

Au cours de cette visite, que vérifier ?

Les revêtements :

Le carrelage (le remplissage des joints, les espaces entre carreaux, la propreté des carreaux, le bon collage des carreaux, …).
Le marbre (le ponçage, …).

La plomberie : 

L’appareillage sanitaire
La robinetterie
Les fuites
Le chauffe-eau (attention : ne jamais l’allumer à vide)

L’Electricité :

Le tableau de protection
 La puissance installée
 La pose des prises électriques et des interrupteurs.

La menuiserie :

Les portes (ouvrir et fermer)
La quincaillerie
La menuiserie aluminium   (l’étanchéité et la fermeture)
Les volets roulants.

Les équipements de cuisine :

Faire fonctionner les appareils

L’ascenseur :   

Faîtes le fonctionner
Vérifier l’existence d’un contrat d’entretien

Local compteurs :
Téléphone : Vérifier le nombre de lignes disponibles / Réception IAM

Règlement de copropriété :

Le lire attentivement.

A l‘issue de la visite vous devez établir un procès verbal mentionnant les éventuels défauts apparents et le contresigner avec le promoteur ( check liste).

Le promoteur s’engage à lever les réserves mentionnées dans le procès verbal dans un délai raisonnable (environ 15 jours) que vous conviendrez avec lui.

 
LA LEVEE DES RESERVES DOIT SE FAIRE AVANT LA SIGNATURE DU CONTRAT DEFINITIF

     LA VERIFICATION DE LA SURFACE

 Avant la signature du contrat vérifier que la surface de votre appartement correspond bien à celle mentionnée dans celui-ci.

Il faut savoir qu’il existe plusieurs types de surfaces. Pour n’en citer que trois, il y a :

La surface habitable : c’est la surface de plancher calculée après déduction des murs, cloisons, escaliers et gaines. Ne sont pas comptés non plus les caves, sous-sol, garage et balcons.

La surface hors œuvre brute (SHOB) : C’est la totalité de la surface des planchers, murs extérieurs compris.

La surface hors œuvre nette (SHON) : C’est la totalité des surfaces de planchers moins ce qui n’est pas aménageable (terrasses, emplacement de véhicules, …).

 Dans tous les cas, assurez-vous de ce que vous achetez et insistez sur cette notion de surface pour ne pas avoir de surprises désagréables (un mètre carré peut différer d’un promoteur à un autre !).

Vous pouvez également vous faire assister par un professionnel pour mesurer la surface de votre futur logement (géomètre, métreur, …).
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LA COPROPRIETE 

La vie en copropriété, qui implique que plusieurs personnes physiques soient solidairement propriétaires d’un bien commun, est régie par des règles de droit précises.

Sans entrer dans tous les détails, voilà ce qu’il faut au moins savoir :

Le règlement de la copropriété

Le règlement de copropriété fixe les règles de vie en commun. Il détermine les parties communes et les parties privatives, leurs conditions de jouissance, ainsi que les charges communes et leur répartition entre copropriétaires. Il est donc indispensable de respecter ses dispositions.

La copropriété 

Dans un immeuble, le copropriétaires sont également propriétaires des parties communes (terrasses, entrée, jardins, escaliers, couloirs, … ) au prorata de la surface de leur appartement, exprimé en parts. Ainsi, un copropriétaire qui possède 100/1000^ème des parts possède 10% des parties communes.

La décision des parties communes qui vous appartient est précisée dans votre titre de propriété.

Les parties communes sont par définition destinées à l’usage général, les parties privées, réservées à la vie de chacun.

La répartition des charges 

Les charges de copropriété ; budget de fonctionnement et fonds de roulement, sont normalement réparties sur les copropriétaires selon les quotes-parts de chaque fraction divise dans les parties indivises déterminées dans le règlement de copropriété.

Cependant, les copropriétaires ont libre choix de répartir leurs charges communes selon toute autre clé de répartition qui leur paraîtrait équitable, par exemple :

La répartition à parts égales 

Répartition selon les quotes-parts pondérées selon l’utilisation des équipements communs (ascenseurs, garage) ;

Répartition selon des masses budgétaires différentes (magasins, appartements, Bureaux).

L’assemblée générale:

Elle se tient obligatoirement une fois par an, et réunit l’ensemble des copropriétaires, convoqués par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’assemblée générale exerce un pouvoir de décision sur les points portés à l’ordre du jour, dont vous devez avoir été préalablement informé.

Si vous ne pouvez vous rendre à l’assemblée, vous pouvez vous faire représenter, en remettant un pouvoir précisant vos intentions de vote à un autre copropriétaire.

Le rôle du syndic 

Le syndic administre et représente la copropriété. Celle-ci a obligation d’avoir un syndic, qui peut être professionnel (il perçoit des honoraires de gestion) ou bénévole (c’est alors l’un des copropriétaires).

Il est chargé d’appliquer et de contrôler les décisions prises par l’assemblée générale et de gérer l’immeuble.

 A ce titre, il doit établir un budget prévisionnel lui permettant d’émettre les appels de fonds, présenter les comptes lors de l’assemblée générale et recevoir sur approbation pour ceux-ci.

C’est lui qui gère les appels d’offres aux entreprises et reçoit leurs devis.

Le budget de fonctionnement prévisionnel 

A titre purement indicatif, le budget de fonctionnement prévisionnel doit comporter les rubriques suivantes :

 Honoraires ;
Conciergerie / Surveillance
Nettoyage ;
Désinsectisation et Dératisation ;
Jardinage ;
Ascenseur ;
Assurance ;
Eau, Electricité ;
Autres ;
Réparations ;
Divers et Imprévus.
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Des arnaqueurs vous contestent votre propriété

Imaginez que vous acheté un bien immeuble. Le transfert de propriété se fait dans les règles de l’art, et le vendeur s’acquitte de toutes ses obligations. Le notaire vous confirme que le bien ne souffre d’aucun problème et que vous pouvez jouir de votre propriété en toute quiétude. Mais, un beau jour, vous vous rendez compte que votre propriété est contestée devant le tribunal. Pis encore, le contestataire a greffé une prénotation sur votre bien à la conservation foncière. «La multiplication des affaires de contestation de la propriété de certains terrains et l’absence de tout fondement pour cette contestation prouve, si besoin est, qu’il existe une véritable mafia immobilière», confie un haut responsable au TPI de Casablanca. Les arnaqueurs profitent en fait des failles de l’article 91 du dahir du 12 août 1913 relatif à la conservation foncière. L’article en question concerne la procédure de prénotation qui vise à sauvegarder un bien dont la propriété est contestée devant la Justice. Signalons d’abord que cette procédure ne bloque pas le bien, qui reste transmissible, mais elle le suit à chaque fois qu’il change de main. L’acquéreur est informé au moment de la transaction que ce bien est greffé d’une prénotation et que la propriété du vendeur est donc contestée devant la justice. «Ce qui décourage tous les acheteurs potentiels», souligne un notaire de Casablanca.
Comment font donc les arnaqueurs pour pouvoir inscrire cette prénotation alors qu’ils n’ont aucun droit sur le bien en question? Le contestataire, escroc dans ce cas-là, engage une action en justice pour réclamer la propriété totale ou partielle du bien en question. Un bien qu’il ne possède pas, bien entendu. L’issue de cette plainte n’est pas importante puisque le contestataire animé de mauvaise foi sait que le juge tranchera en faveur du véritable propriétaire. Mais la plainte est très importante, parce qu’elle permet de déposer une requête de prénotation auprès du greffier et surtout de négocier un «arrangement payant» avec le véritable propriétaire. Une fois cette inscription autorisée par le tribunal (le greffier et non pas le juge qui traite de l’action de contestation), l’escroc se rend chez le conservateur foncier qui est obligé d’inscrire la prénotation. Selon l’article 91 du dahir de 1913, «la prénotation sur requête introductive en justice conserve ses effets pendant toute la durée de l’instance jusqu’à résolution du litige». Autrement dit, elle ne peut être radiée que lorsque la justice a tranché définitivement le litige: c’est-à-dire en première instance, en appel et devant la Cour suprême. «C’est une procédure qui dure généralement plus de 5 années durant lesquelles le véritable propriétaire reste soumis à la bonne volonté du contestataire», souligne un notaire de Casablanca. Pis encore, lorsque celui-ci est animé d’une mauvaise foi, il commence même à négocier avec le propriétaire le retrait de sa plainte, moyennant une somme d’argent.
Procédure : IL existe trois type de prénotation avec des effets différents. Le premier s’effectue en vertu d’un titre valable pendant dix jours (réquisition d’inscription et acte à inscrire), alors que la deuxième procédure a lieu en vertu d’une ordonnance du tribunal de première instance et reste valable pendant six mois. Le troisième type est le préféré des arnaqueurs: il s’agit de la prénotation sur requête introductive en justice. Cette procédure reste effective pendant toute la durée de l’instance jusqu’à résolution du litige.
Naoufal BELGHAZI (L'Economiste)